La firma de la compraventa ante notario es el momento en que una vivienda cambia realmente de manos. La compraventa ante notario suele durar menos de una hora, pero condensa semanas de trámites y decisiones. Llegar sabiendo qué va a ocurrir evita sorpresas, retrasos y disgustos caros.
Esta es la guía del día de la firma, paso a paso, tal y como vivimos cada semana la compraventa ante notario en nuestra notaría del centro de Salamanca.
Antes de la compraventa ante notario: lo que comprueba el notario
Buena parte del trabajo de una compraventa ante notario ocurre en los días previos. El notario solicita y revisa:
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, para verificar quién es el titular y qué cargas pesan sobre el inmueble: hipotecas, embargos, servidumbres o afecciones fiscales. Puedes consultar cómo funciona el registro en el Colegio de Registradores.
- La situación de cargas al día de la firma, mediante consulta telemática, de modo que ninguna anotación de última hora pase desapercibida.
- El certificado de eficiencia energética, obligatorio para el vendedor.
- El estado de deudas con la comunidad de propietarios, acreditado por el administrador o el secretario.
- El último recibo del IBI y la referencia catastral.
- La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, cuando resulte exigible.
Este control previo es, en la práctica, la mayor garantía que aporta la compraventa ante notario al comprador: si algo no encaja, se detecta antes de que el dinero cambie de manos.
Qué llevar el día de la compraventa ante notario
El comprador:
- DNI, NIE o pasaporte en vigor.
- El medio de pago: cheque bancario, transferencia previa con su resguardo o comprobante de la financiación. El notario debe identificar el medio de pago exacto en la escritura.
- Si compra con hipoteca, la documentación que le indique el banco.
- Si está casado, información sobre su régimen económico matrimonial.
El vendedor:
- DNI, NIE o pasaporte en vigor.
- Título de propiedad: la escritura por la que adquirió el inmueble.
- Último recibo del IBI y certificado de estar al corriente con la comunidad.
- Certificado energético.
- Si hay hipoteca pendiente, el certificado de deuda emitido por el banco.
Si alguna de las partes no puede acudir a la compraventa ante notario, la solución es un poder notarial otorgado con antelación suficiente a favor de una persona de confianza.
Cómo transcurre la compraventa ante notario
- Identificación de las partes. El notario comprueba identidades, capacidad y, en su caso, la representación de quien actúa por poder.
- Lectura y explicación de la escritura. No es un trámite formal: es el momento de preguntar. El notario explica el precio, la forma de pago, las cargas, quién asume cada gasto y la fecha de entrega de llaves.
- Entrega del precio. Se justifica el pago en el mismo acto y queda reflejado en la escritura.
- Firma de todos los intervinientes y del notario.
- Entrega de llaves y de copia simple, con la que ya se pueden cambiar los suministros de titularidad.
- Comunicación telemática al Registro de la Propiedad el mismo día, lo que reserva la prioridad registral del comprador de forma inmediata.
Gastos e impuestos de la compraventa ante notario
- Vivienda de segunda mano: el comprador liquida el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con el tipo autonómico vigente en Castilla y León y los posibles tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual en determinados municipios.
- Vivienda nueva: se paga IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Aranceles notariales, regulados por el Real Decreto 1426/1989 y calculados sobre el valor del inmueble y la extensión de la escritura.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad, también arancelada.
- Gestoría, si se encarga la tramitación completa.
- Plusvalía municipal, que por ley corresponde al vendedor salvo pacto distinto.
Conviene reservar un porcentaje adicional sobre el precio para impuestos y gastos. En la notaría te damos una estimación ajustada a tu caso antes de la firma.
Si compras con hipoteca: el acta previa
Cuando hay financiación bancaria, la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario obliga a un paso adicional antes de la compraventa ante notario: el comprador debe acudir unos días antes para el acta de información precontractual.
En esa visita, gratuita para el comprador, el notario repasa la oferta vinculante, explica las cláusulas del préstamo y responde a un test. Sin esa acta no se puede firmar la hipoteca. Es la causa más habitual de aplazamientos de última hora, así que resérvale hueco en el calendario.
Después de la compraventa ante notario
- Liquidar los impuestos dentro de plazo.
- Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.
- Cambiar la titularidad de agua, luz, gas y del IBI.
- Comunicarlo a la comunidad de propietarios.
- Revisar tu testamento: comprar una vivienda cambia el peso de tu patrimonio y suele ser buen momento para actualizarlo.
Puedes ver todo el proceso resumido en nuestra página de compraventa de vivienda en Salamanca.
Errores que retrasan una compraventa ante notario
- Llegar con un medio de pago no justificable documentalmente.
- Descubrir el día de la firma que hay una carga registral no cancelada.
- No haber pedido el certificado de deuda con la comunidad.
- Olvidar el acta previa de la hipoteca.
- No prever el poder notarial cuando uno de los titulares no puede asistir.
Preguntas frecuentes sobre la compraventa ante notario
¿Puedo elegir notaría al comprar una vivienda?
Sí. La ley reconoce el derecho del comprador a elegir notario, aunque haya financiación bancaria de por medio, como recuerda el Consejo General del Notariado.
¿Cuánto dura la compraventa ante notario?
Entre 30 y 60 minutos si toda la documentación está preparada. Con hipoteca, algo más.
¿Qué pasa si no puedo asistir el día de la firma?
Puedes otorgar un poder notarial a favor de otra persona para que firme en tu nombre.
¿Quién paga los gastos de notaría?
Salvo pacto en contrario, el arancel de la matriz corresponde al vendedor y las copias e inscripción al comprador. En la práctica suele pactarse otra cosa en las arras, y así debe reflejarse por escrito.
¿Es obligatorio inscribir la escritura en el Registro?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable: la inscripción es lo que protege tu propiedad frente a terceros.
¿Puedo firmar si el vendedor tiene una hipoteca pendiente?
Sí. Lo habitual es cancelarla en el mismo acto con parte del precio, y así queda reflejado en la escritura de compraventa ante notario.
¿Vas a comprar o vender en Salamanca?
Revisamos la documentación contigo antes de la firma para que el día clave no tenga sorpresas. Llámanos al 923 28 18 17 o escríbenos desde contacto.
